prescriben las deudas por gastos comunes

¿Prescriben las deudas por gastos comunes?

Para poder responder a la interrogante de si prescriben las deudas gastos comunes de un condominio, debemos, inicialmente, definir que en Chile lo que prescribe es el derecho de cobrar una deuda, no la deuda en sí. Pero ¿qué significa prescribir?

Legalmente la prescripción es la obligación de cumplir con determinada acción. En el caso que nos corresponde, la prescripción refiere a la obligatoriedad de pagar una deuda; sin embargo, se tiene la creencia que después de un plazo determinado no podrán cobrarte porque se venció el plazo.

Más allá de la morosidad de los gastos comunes

Ya nos hemos referido a los gastos comunes en un condominio y cómo son administrados. No obstante, siempre quedan dudas sobre qué se cobra o no con el recibo de los gastos comunes. Recordemos que en la factura que llega no solo incluye las deudas relacionadas con la propiedad comunitaria, sino también las pertenecientes al Fondo de reserva.

manchas de humedad en la pared

No obstante, en toda comunidad siempre va a haber propietarios que, por un motivo u otro, caen en mora con las cuotas mensuales; y es ahí donde la empresa encargada de la administración del condominio debe actuar eficazmente, para evitar o solventar todos los inconvenientes que pudieran generarse.

Empresas administradoras de condominios ¿Cuál es su responsabilidad?

En caso de presentar morosidad con la empresa administradora de condominios, la misma empresa será la encargada de efectuar el prorrateo de estos gastos; así como de su cobranza o, en su defecto, el administrador designado.

Cabe destacar que, estos mecanismos deberán agotarse antes de iniciar un juicio de embargo contra algún copropietario; pues estos acarrean gastos e inconvenientes adicionales.

En este sentido, la empresa administradora de edificios y condominios, previo acuerdo con el Comité Administrativo del Condominio, deberá proceder a suspender los servicios de los copropietarios morosos; siempre dentro de lo establecido en el Reglamento de Copropiedad. Adicionalmente, debe aplicar “el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el interior a éste, según como lo establezca el reglamento de copropiedad” (Art. 5° de la Ley 19.537).

¿Cómo prescriben las deudas por gastos comunes?

Cuando nos referimos a los plazos para reclamar la prescripción de los gastos comunes también debemos incorporar una serie de pasos y leyes. Si bien no existe unanimidad en Tribunales sobre cuáles artículos del Código Civil aplicar, por lo general, se acogen a los artículos 2.514 y 2.515. En ambos se establece un lapso de prescripción entre 3 y 5 años para la extinción de las acciones y derechos ajenos que no se hayan ejercido.

La prescripción por gastos comunes no es automática, la empresa debe acudir a Dicom y realizar todo el proceso de notificación. El proceso puede ser largo y costoso, por eso muchas empresas dejan que el tiempo se cumpla sin llegar a la demanda. Ya que durante el juicio tampoco existe la certeza de que el deudor posea los bienes necesarios para embargar.

¿Es conveniente esperar que los gastos comunes prescriban?

Para nada, porque primero tendrás a los cobradores detrás de ti; además al registrar tu nombre en el Dicom puede dañar tu reputación crediticia. La prescripción de una deuda se recomienda cuando, ocurrido un plazo prudencial, no te han notificado o cobrado.

Y recuerda siempre: no prescriben las deudas por gastos comunes, prescribe tu responsabilidad como deudor; presentar morosidad te puede traer problemas hasta para arrendar otro departamento.

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14 respuestas

  1. Muy buenos días, nosotros en nuestra comunidad tenemos dificultades con una deuda de casi 2 años y no sabemos cómo poder hacer que nos cumplan con la deuda antes que pueda prescribir.

    1. Estimada Juanita, lo mejor es que converse con la empresa que administra su condominio pues ellos son los facultados para reducir la morosidad, en caso de no tener una respuesta positiva por parte de ellos, lo mejor es que busque asesoría legal para que le acompañe durante el procedimiento. Saludos.

      1. Arriendo una propiedad (departamento) la cual tenía una deuda de gastos comunes del cual yo era consciente, la tengo desde el 16 de noviembre del 2020 no tengo suministro de luz ya que el condominio se niega a pactar la deuda o llegar a algún acuerdo además que pedí el informe real de la deuda el cual no an querido darme aún para saber cuánto es el monto y la razones de esos montos , la deuda es xq el departamento estuvo en abandono por ya casi hoy día 7 años , me preocupa el suministro de luz que puedo hacer legalmente ya que me parece un poco arbitrario y con todo este tema de la pandemia es mucho el tiempo que mi guagua pasa en casa

        1. La ley es muy clara, el responsable final de estos gastos comunes impagos es el DUEÑO de bien. Así que habla con el dueño para que deje al día los gastos comunes, caso contrario deberás verlo con un abogado.

  2. Buenas, tengo una consulta, un arrendatario se va y me está dejando varias multas impagas, de las cuales no se ha hecho cargo…

    Entiendo que si bien éstas se cobran dentro de los gastos comunes, las multas no son gastos comunes, por lo que no debiera tener problemas con el corte de algún servicio básico, cierto? Los gastos comunes en sí los tengo al día.

    Si no pago las multas, en cuánto tiempo prescriben?

    Gracias y saludos.

    1. El responsable de las multas es el dueño de la unidad, si el arrendatario no las paga. Una cosa son las multas y otro son los gastos comunes, sólo el no pago de los gastos comunes puede generar un corte de servicios. No te pueden cortar servicios si estas al día en los gastos comunes pero no en el pago de las multas.

  3. Buenas tardes,
    En el condominio tenemos una morosidad que casi alcanza al fondo de reserva MM$15. deberíamos asesorarnos por un abogado? tenemos entendido que este tipo de demanda tiene merito ejecutivo. Existe un plazo para demandar?, el copropietario puede alegar la prescripción de la deuda por gastos comunes?

    gracias!!

  4. Hola buenos días, compre un depto que contaba con deudas de gastos comunes de aproximadamente 8 millones desde el año 2014, quisiera saber si la deuda que existe desde el año 2014 a la fecha de Octubre 2021 se puede prescribir o que se piede hacer para poder rebajar esa deuda?

    1. Las deudas por concepto de gastos comunes son susceptibles de extinguirse por prescripción, y para tal efecto, hay que iniciar un juicio declarativo ante el juzgado de letras en lo civil que resulte competente. Y referente a cual es el plazo de prescripción de deudas por concepto de gastos comunes, es de 3 y 5 años, respectivamente, dependiendo de si se trata de una acción ejecutiva u ordinaria.

  5. Compre un departamento con una deuda de 6 años de gastos comunes, este estuvo un año arrendado, nunca le cortaron los servicios. Y a mi me piden que pague todo y de una cuota.

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