Reglamento Interno de edificios y condominios

5 preguntas sobre el reglamento interno de edificios y condominios

Digamos que quieres redactar el reglamento interno de tu edificio o condominio, pero no sabes por dónde empezar. ¡No te preocupes! En tu Administrador Chile te respondemos las 5 preguntas básicas sobre el reglamento interno de edificios y condominios.

¿Qué es el reglamento interno de los edificios y condominios?

El reglamento interno de los edificios y condominios es un instrumento legal de carácter obligatorio. Además, es un requisito ineludible para la conformación de un condominio y para acogerse al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria; según lo establece la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

El primer reglamento interno o Reglamento de Copropietarios debe ser redactado por el dueño inicial del inmueble destinado a funcionar como condominio; y una vez que se haya vendido el 75 % de los inmuebles, proceder a su modificación o mantención del original.

¿Cuál es la función del reglamento interno?

La principal función del reglamento interno de los edificios y condominios es regir la convivencia en una propiedad conformada por distintos copropietarios. Asimismo, establece los derechos y obligaciones de cada copropietario; delimita las áreas comunes y especifica los bienes y servicios de uso común.

De igual forma, regula las funciones tanto del Comité Administrativo como del Administrador; y establece las multas y sanciones que podrán aplicarse a los copropietarios que infrinjan alguna norma. Esta atribución de penalización es muy importante, ya que si no aparece explícitamente consagrada en el reglamento, no podrá ser ejercida; lo que puede acarrear consecuencias relacionadas con la morosidad en los pagos a los gastos comunes.

Adicionalmente, norma la periodicidad y época de realización de la Asamblea General de Copropietarios.

¿Qué debería contener el Reglamento Interno de edificios o condominios?

  • Facultades y atribuciones del Comité Administrativo y del administrador.
  • Cláusula de fianza o garantía para el administrador responsable de sus gestiones.
  • Tipo de administración a llevar y la política a implementar.
  • Uso de los espacios comunes y del propio.
  • Normas de coexistencia y cohabitabilidad para los vecinos.
  • Principios de vecindad e interdependencia comunitaria.
  • Procedimiento de los diversos cobros para gastos y mantención de los edificios.
  • Todo aquello que no regule la Ley 19.537 y que apunte a una mejor convivencia.

¿El reglamento interno del condominio tiene carácter legal?

Como todo acuerdo privado entre partes y suscrito por el 75% de los copropietarios, las disposiciones contenidas en el reglamento interno de los edificios y condominios tienen validez legal; sobre todo porque, según la Ley 19.537, el Reglamento de Copropietarios debe ser “reducido a escritura pública e inscrito en el registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo” (artículo 29).

Para todo aquello que no esté contemplado en el Reglamento de Copropietarios, las partes interesadas se regirán por la Ley 19.537.

Impugnación del Reglamento interno de edificios y condominios

El Reglamento de Copropiedad es susceptible de ser impugnado, siempre y cuando se cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 31 de la Ley 19.537.

En tal sentido, si uno o más propietarios consideran que el reglamento interno vulnera de alguna manera sus derechos o que este presenta arbitrariedades en su forma podrá demandar ante su correspondiente Tribunal.

Para llevar a cabo esta acción legal, el administrador de condominios, quien actuará como representante legal del resto de los copropietarios, deberá ser notificado por escrito y en su domicilio registrado; para que transmita la información a sus representados dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de su notificación.

¿Es necesario realizar ajustes periódicos al Reglamento interno de edificios y condominios?

Sí, cada vez que se considere prudencial o las leyes presenten alguna reforma que contravenga el funcionamiento del reglamento. Para modificarla debe llegarse a un acuerdo mayoritario en la Asamblea de copropietarios.

En síntesis, el reglamento interno del edificio cumple funciones de carácter administrativo, sobre todo, en lo concerniente a los bienes y servicios de carácter común; a la vez que constituye un importante instrumento en la salvaguarda de la convivencia comunitaria.

Para cualquier duda o sugerencia que tengamos con relación a nuestro reglamento de copropietarios, debemos dirigirnos a nuestra empresa administradora, quien sabrá orientarnos sobre las acciones que se pueden emprender.

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44 respuestas

      1. Hola mi arrendo un departamento y resulta que por escuchar musica el fin de semana o cuando el cocina con un parlante de ducha esos pequeños lo multaron 2 veces a la primera y ahora por conversa le pasaron otro multa a la primera y resulta que al lado de el vive el presidente del edificio y es el que llama para que le pasen la multa de una, mi hijo ya esta estresado el fin de semana cuando no trabaja sale de ahí lo acosan a cada momento lo hostigan.que puedo hacer demandarlo.yo igual me esstreso

  1. la responsabilidad es de los coopropiertarios, sin embargo por medio de un contrato esa responsabilidad puede recaer en los arrendatarios ya que el contrato de arriendo es un contrato consensual.

    1. Cuanto dura un reglamento interno?
      Se debe actualizar todos los años o se mantiene por los años hasta que haya que hacer algún cambio?
      Gracias.

      1. El reglamento interno no tiene un fecha de expiración sino que se va perfeccionando en el tiempo de acuerdo con los copropietarios.

  2. Además del reglamento de coopropiedad que es bastante general, ¿se puede hacer un reglamento interno de formal legal para aplicar multas por temas de convivencia por ejemplo?

    1. Estimado César para eso está el reglamento de copropiedad y las leyes chilenas en general, si necesitan modificar el reglamento de copropiedad se solicita al comité una asamblea y se somete a modificación. Si el problema es por tenencia de mascotas, por ejemplo, se puede apoyar en la Ley de Tenencia Responsable de Mascotas y Animales de Compañía (que puede consultar aquí https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1106037). Si el problema es por ruidos molestos podrá consultar el Decreto N° 38 del Ministerio del Medio Ambiente, que si bien excluye ruidos domésticos o de reuniones de personas, sí cataloga como ruidos molestos cualquiera que se generen en zonas residenciales (y que no sean los anteriores referidos) que superen los 55 decibeles desde las 07:00 hasta las 21:00 horas; o que superen los 45 decibeles desde las 21:00 y hasta las 07:00 horas.

      Si desea una consulta más concreta por favor solicite una reunión con nuestros administradores a nuestro correo contacto@tuadministradorchile.cl

      Saludos

  3. hola!!! mi consulta es la sgte…vivo en un condominio de departamentos y mi vecino del piso directo sobre el mio, usa su departamento como taller de carpintería o algo así, por lo cual la estadía de mi familia y la mía incluida, se hace bien difícíl a causa de los ruidos de taladros, herramientas, arraste de materiales, etc, hable yo con el, hablo la administración, pero la situación continua, y ya no se que mas puedo hacer…una de las alternativas es irme de acá, arrendar a alguien mas pero dejaría el problema para un tercero, lo que no seria lo correcto. Quisiera una solución…que pasos puedo seguir… gracias.

    1. Estimada Lucila, la ley sobre Copropiedad lo dice claramente que las unidades de un edificio no deben ser usadas para algo distinto a su fin de uso, como es el caso de una vivienda y de realizarlo debe informar el cambio de destino, salvo una pequeñas excepciones. Habría que evaluar en qué caso queda su vecino respecto al artículo 15 de la Ley de copropiedad, en caso de que no cumpla con las regulaciones dispuestas en Ley puede tomar acciones legales.

      Otra manera de abordarlo es a través de una Ordenanza sobre ruidos molestos, para ello dee acudir ante la municipalidad y poner la queja, ellos se encargarán de enviar a un funcionario para medir los decibles que produce el trabajo que allí se efectúa; estos ruidos deben estar por debajo de los 55 decibeles entre las 07:00 y las 21:00 horas, en caso contrario recaerá una multa sobre el infractor. Estas son medidas que recomendamos tome en conjunto con su administrador. Él debería conocer estos procedimientos y tomar acción por el bienestar de todos en el condominio.

      Saludos

  4. Estimados buenas Noches tengo una consulta, quien regulariza y fiscaliza el Área de la seguridad para los habitantes de los Edificios ejemplo en el Edificio donde vivo las escaleras de Emergencia Sin Luz De emergencia , en las noches a oscuras, y sin señaletica de emergencia de Salida ni vía de Evacuación alguien me puede Ayudar? Para sugerir a la Administración una solución

    1. Estimado Giovanni, la administración de su condominio debería estar al tanto y corregir estos aspectos tan importantes en cualquier condominio. Sin embargo, nosotros recomendamos acudir al cuerpo de comberos más cercano y explicarle la situación, es probable que ellos sean los que vayan a inspeccionar y quizás hasta a hacer una llamado de atención o multa a la administradora por esta situación. Ya que las señaleticas y luces de emergencia es un aspecto al que se le debe realizar inspección con regularidad.

  5. Buenas, me alegra que existan personas que ayuden a orientar a los demás. Felicitaciones.

    Mi consulta, esta descrito, en alguna norma o Ley, como debe entregarse el Reglamento de Copropiedad, mi caso, soy arrendatario y el Presidente y Administrador me lo negaron, indicando que solo el propietario puede tener acceso, lo solicito el propietario y solo lo dejan revisar en la oficina del comité, sin acceso a una copia para mantener en poder del propiestario.

    Gracias por su repuesta y orientación.

    1. Estimado Juan, gracias por sus palabras. En el caso que nos plantea la Ley de Copropiedad lo indica muy claramente, quien puede consultar los archivos de todo condominio es el copropietario, aún si usted tuviera un poder del dueño es él la persona que puede revisar la documentación.

      Saludos

  6. cual o cuales son los requisitos basicos y generales para actualizar un reglamento que data del 1980, en la creacion del condominio, con un numero de dptos. de 280

    1. Estimado Víctor, para cambiar un reglamento se debe hacer una asamblea extraordinaria de copropietarios y que el quorum alcance un mínimo de dos tercios de su nro constitutivo para tomar decisiones. Una vez tomadas las decisiones se deben asentar en acta y esta, a su vez, debe legalizarse en una notaría y luego inscribirlo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes en el Conservador de Bienes Raíces. Es un proceso que amerita tiempo por lo que deben estar muy seguros de cambiar el reglamento interno.

      Esperamos haber sido de ayuda, saludos.

  7. Hola Buenas:

    Vivo en un condominio, y en el edificio que vivo, es habitacional. Me pregunta es para saber que horarios son los que estan permitidos para hacer trabajos domesticos, como taladrar cuando se hacen trabajos como colocar cortinas o hacer trabajos manuales. Hay un horario que diga de lunes a viernes desde las 08:00 hasta las 13:30 y desde las 15:00 hasta las 19:00; y los dias sabados desde las 08:00 hasta las 14:00, dejando sabado en la tarde y el todo el dia domingo para respetar el descanso de los residentes del condominio los fines de semana.

    Esa es mi consulta, gracias

    1. Estimado Jorge, eso se puede establecer en el Reglamento Interno, de no existir en dicho documento se regirá por la el Decreto 38 de Medio Ambiente y por la Ley de copropiedad donde establece que no se pueden hacer ruidos molestos en horas de descanso e impone la sanción en caso de incumplirla. Si desea consultar el Decreto 38 puede hacerlo en este enlace https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1040928

      Saludos.

  8. estimado en mi condominio, me pusieron una multa por color de la cortina no indicado sin previo llamado de advertencia… en el edificio donde vivia anteriromente hacia 2 llamados los conserjes al 3er llamado aplicaban la multa. pero donde vivo actualmente no es asi, es ley que puedan imponer la multa sin necesidad de avisar al propietario??

    1. Estimada Yurbeli, cada condominio tiene normativas distintas y sí, pueden imponer multa por cambiar el color de las cortinas de su departamento si así lo señala el reglamento interno. Nuestra recomendación es que antes de arrendar o comprar un departamento preguntes si el Reglamento interno señala algo sobre esto para no caer en infracción. Si deseas conocer más al respecto te invitamos a leer nuestro artículo https://www.tuadministradorchile.cl/2019/10/20/normas-internas-de-edificios-y-condominios/

      Saludos.

    1. Monica hola, No es posible modificar los quórum que exige la ley. Sin embargo con la nueva ley de copropiedad próxima a aprobarse, vienen cambios en relación a tu consulta.

      1. Hola buenas tardes, quisiera consultar, en el edificio donde arriendo me hicieron una amonestación e ingresaron comentario al acta por subir un balon de gas, nadie me ha hecho nunca saber que estaba prohibido por lo que no sabía, respecto de ello quisiera saber si puedo apoyarme en la normativa legal de la SEC para poder elegir libremente mi sistema de calefacción, además de ello siento que es improcedente multar cuando nadie me ha entregado el reglamento y no puedo saber las reglas (?)

        1. Te puedes apoyar en la SEC, los balones de Gas están prohibidos cuando están en artículos fijos (ej. una cocina), pero si se trata de una estufa con “ruedas” no pueden multarte, de seguir insistiendo el administrador dirigirse al juzgado de policía local de tu comuna.

  9. Buenas tardes, en mi edificio me cursaron una multa de 3 UTM, por ruidos molestos, maltrato verbal al conserje y mal uso de estacionamiento.
    El maltrato verbal lo ocasiono una visita mia y yo no estaba presente, me dicen que tienen audios pero no me los han entrgado. Sobre mal uso de estacionamiento me dicen que se supero el horario permitido, pero tampoco me han enviado esa informacion y sobre ruidos molestos no se cumplio con el protocolo establecido en reglamento interno. De que manera podria defenderme ante esta multa, ya que no tengo las pruebas.
    La otra pregunta es saber si el reglamento y sus modificaciones debe estar inscrito o anexo al reglamento de copropiedad del edificio que esta inscrito en conservador de bienes raices y si no lo esta tiene validez igual?

  10. Sres. en el condominio que vivo, desde el año 2008 a la fecha, nos hemos regido por un Reglamento Interno, nada que ver con el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD; particularmente en nuestro Reglamento interno, toda vez que un estacionamiento de visita es usado por más de 6 horas continuas, desde la séptima en adelante, se multa con un monto de $2.000 por hora de más; sin embargo en el Reglamento de COPROPIEDAD, se especifica que las multas deben ir desde 1 a 10 equivalentes a el último pago de gastos comunes.
    Particularmente en lugar de tener que pagar por una hora de exceso, una multa de $2.000, me obligan a pagar $30.000 o $40.000, una locura, que hacer frente a esta situación.
    Muchísimas gracias por vuestra atención

    1. Primero conversar con el administrador para comentarle la irregularidad, de no llegar a una solución deberán acudir al Juzgado de Policía Local de su comuna.

  11. Muy buenas tardes, la administración de un condominio en donde soy arrendador me prohíbe arrendar mi inmueble si no lo doy en arriendo por 1 año o más.
    Mi consulta es la siguiente, ¿ la administración tiene ese tipo de facultades para limitar mi derecho? si esto llega a estar en el reglamento interno, ¿ se podría considerar como una irregularidad y alegarlo antes tribunales por el Art 31 ley 19537?
    Saludos.

  12. Buenos días, tengo la siguiente duda. El Reglamento de Copropiedad debe estar por Ley inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, pero qué sucede con el Reglamento Interno, debe también estar inscrito en el Conservador. La otra consulta es si en una Asamblea se aprueban cambios en el Reglamento Interno por el quórum que asisten, tienen validez?

    1. Todos los cambios que se realicen el reglamento de copropiedad para que comiencen a regir, deber quedar bajo escritura publica.

  13. Que se puede hacer si mi vecino fuma todos los días y mi departamento se pasa a humo. el reglamento puede prohibir fumar al interior del depto y permitir solo fumar en el balcón? ¿Que se puede hacer en este caso?

    1. ¿El Reglamento Interno también debe ser protocolizado ante notario e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces?

  14. Hola en estos tiempos de pandemia se puede aprobar un reglamento interno mediante una circular y cuanto quorum se necesita?

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