tasa de interes para gastos comunes

Fondo común de reserva: conoce cómo se contemplan en edificios y condominios

Contar con el amparo de un fondo común de reserva es deber en todo edificio y condominio. Tal como lo indica su nombre, es una partida destinada a funcionar como una caja (en términos financieros) en donde se aparta una cantidad de dinero. Este fondo tiene como fin cubrir imprevistos, y a su vez atender pagos varios, que correspondan a gastos comunes. Saber cómo formar dicha reserva, mantenerla y administrarla dependerá en gran medida de la forma como la asamblea de copropietarios adapte sus necesidades a la ley que rige su puesta en marcha.

¿Qué establece la Ley de Copropiedad Inmobiliaria?

La formación del fondo común de reserva está presente en el artículo 7 de la Ley 19.537 sobre Copropiedad inmobiliaria. En él se comenta que la administración de todo condominio debe considerar la formación de un fondo común de reserva.

cambiar la administración de un edificio

¿Cuál es el propósito?

Según el artículo 7, la intención de crear un fondo común de reserva es para atender a reparaciones de los bienes de dominio común; a la certificación periódica de las instalaciones de gas; ascensores bien sea verticales, inclinados o funiculares, también montacargas, escaleras y rampas mecánicas y sus instalaciones o gastos comunes extraordinarios o imprevistos.

¿De dónde se obtiene el dinero destinado para la formación del fondo común de reserva?

La ley establece que para formar el fondo, la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria debe definir un determinado porcentaje de recargo sobre los gastos comunes. Además, señala que esta reserva puede acrecentarse con el producto de las multas que deben pagar los copropietarios y, también, a través de intereses por concepto de retardo en el pago de gastos comunes.

Otra manera de acrecentar el fondo de reserva es por medio de aportes de dinero por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común, conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 13 de dicha Ley. Y por último, a través de ingresos que reciba la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes comunes que pueden ser objeto de estos actos.

Fondo comun de reserva

¿Cómo se administra el fondo común de reserva?

El encargado de mantener y administrar el fondo común de reserva en edificios y condominios es el Comité de Administración Condominios o en administrador del edificio. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en el mismo artículo 7, señala que los recursos de este fondo se deben conservar o mantener en depósito, bien sea en una cuenta corriente o de ahorro; también pueden invertirse en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité encargado.

Cabe destacar, que de acuerdo al artículo 23 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria la cuenta es uso exclusivo para el condominio, y solo la podrán girar las personas que designe el Comité de Administración.

¿Cómo se cobra el porcentaje equivalente al fondo común de reserva?

Por tratarse de un fondo obligatorio originado de un porcentaje de los gastos comunes es cobrado a través del mismo documento de gastos comunes.

Naturaleza jurídica

Al considerarse un porcentaje adicional de gastos comunes, queda asentado que su naturaleza jurídica forma parte de aquellos gastos; por lo que es legal seguir el mismo procedimiento de cobranza, apremio y sanción para la obtención del pago correspondiente. Así lo ratifica un fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago, confirmado por la Corte Suprema.

Tu opinión como copropietario también cuenta

Es cierto que para crear el fondo común de reserva se deben seguir las ordenanzas emanadas por la Ley, sin embargo todo lo que se apruebe por parte de la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria es lo que prevalecerá. Quiere decir, por ejemplo, que la creación de la cuenta corriente o de ahorros no solo puede ser usada para atender lo que contempla la Ley sino también por lo que los copropietarios consideren necesario; siempre que no altere cualquier otra ordenanza.

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Asesorarse siempre resulta beneficioso, por ello nuestra empresa de administración de edificios y condominios genera contenido que permite aclarar muchas de las dudas que surgen. Contáctanos, nuestros profesionales están capacitados para atenderte.

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40 respuestas

  1. me pueden ayudar a saber Cuál es el porcentaje máximo legal que el comité de administración de un edificio pueda cobrar, por concepto de fondo de reserva, ya que en nuestro edificio por años pagabamos un 5% y ahora lo aumentaron a un 10% y a partir del 2020 dicen que lo aumentarán a un 20%. Se puede realizar un aumento del 300% en tan corto plazo.

    1. Eva, un placer saludarte, el comite de administración es quien define a travez del reglamento de copropiedad cuanto se debe pagar en el fondo de reserva, te recomiendo que busques eso en el reglamento a ver que estipula el mismo, adicionalmente seria bueno que solicites el detalle de los usos de ese fondo de reserva, el tema con esos dineros siempre es delicado y pocas veces en nuestra experiencia se es clara la gestión con esos dineros

  2. Buenas tardes, necesito saber si la ley estipula un plazo máximo en años para juntar el fondo de reserva, o si hay un límite máximo en dinero de manera que no se transforme en un cobro permanente.

    1. Hola, la ley no habla sobre periodos en los que se puede cobrar fondo de reserva ni de montos máximos. En todos los casos es el comité de administración quien determina estos cobros el porcentaje y la frecuencia según las necesidades de la comunidad

  3. hola, una consulta,; ¿me pueden cobrar un porcentaje como servicio de administración en vez de los costos de sueldos de trabajadores?
    Gracias,

    1. Buenas tardes Jaime, los gastos comunes es la suma de todos los egresos de la comunidad, su resultado se divide entre la cantidad de copropietarios que tenga el condominio, esto de acuerdo con la Ley de propiedad y el reglamento interno. No existe otra forma de cobrar o dividir este monto, si se hace de otra manera sería ilegal. Saludos.

      1. Alice
        Respecto fondo de reserva…quién decide en qué se ocupará???
        Puede de la noche a la mañana la administradora hacer uso de esos dineros sin avisar ni enviar presupuestos de trabajos a realizar, cuádo no se han realizado asambleas por 10 años,???

        1. Estimada Alice, el Fondo Común de Reserva solo puede ser administrado por el Comité o, en su defecto, por el Adminsitrador, su uso se destina para las reparaciones de equipos y espacios de dominio común; así como también a la certificaciones de equipos como ascensores, montacargas o similares e instalaciones de gas o de telecomunicaciones. Incluso, cualquier gasto de emergencia que ocurriera como un daño al espacio o a los equipos pertenecientes a los gastos comunes.

          Si le interesa saber más al respecto la invitamos a leer https://www.tuadministradorchile.cl/2019/12/02/articulo-7-que-es-el-fondo-comun-de-reserva/

  4. El comité de administración tiene fijado un 5% para fondo de reserva y de seguro que fue
    originalmente aprobado en asamblea extraordinaria.
    Pregunta: El comité, hoy arbitrariamente puede bajar ese porcentaje aludiendo que lo hace
    dada esta situacion economica aflictiva por el CORONAVIRUS, SIN CONSULTAR A LOS COPROPIETARIOS, ya que tambien por las circuntancias actuales no puede convocar a una
    asamble extraordinaria.
    obviamente que esta rebaja en el porcentaje del fondo de reserva ayuda a la liquidez de cada uno de los propietarios
    OTRA PREGUNTA: Las multas por no pago oportuno de los gastos comunes, multas y/o
    intereses, tambien la administracion por un periodo los puede eliminar, o dejar de cobrar, evento que tambien ayudaria a la comunidad economicamente.
    MUCHAS GRACIAS

    1. Estimado Juan, respecto a su primera pregunta y su duda si la acción se tomó legítimamente, la decisión de cobro de ese 5% para el fondo de reserva puede comprobarlo en el acta de Asamblea que se haya asentado cando se tomó esa decisión. Nuestra metodología de trabajo nos ha enseñado que, aún en situaciones adversas como estas, los canales de comunicación son importantes: su comité debe consultar la baja de ese porcentaje bien sea por una reunión por medios digitales o haciendo una encuesta escrita donde cada uno de los copropietarios vote a favor o en contra y asentarse en acta. Consideramos que es lo mejor. La segunda pregunta no la entendemos muy bien, al administración puede tomar decisiones que mejoren la plusvalía del inmueble pero también debe hacerlo con aprobación de la comunidad.

  5. Hola, Me pueden ayudar aclarando lo siguiente. Para nuestro nuevo dpto, nos están cobrando un Fondo Común Operacional, pero ¿Esto corresponde al ser un condominio nuevo?, ¿Como podemos saber si el monto cobrado realmente corresponde?

    1. Estimada Tamara, Sí corresponde a cobro ya que es un monto que se calcula con base en el promedio inicial de gasto del edificio, es decir, para manejar los costos iniciales de la comunidad.
      Saludos

  6. Estimados buenas tardes, el comité de Administración puede cobrar el fondo de reserva sin la autorización previa de la Asamblea de copropietarios ? (tiempo de pandemia, no se puede hacer reunión de personas)

    1. Estimada Inés, el Fondo común de reservas es obligatorio para todos los condominios que no sean sociales, si bien es cierto que amerita la aprobación de la Asamblea la administración puede tomar la decisión de crearlo o cobrarlo. Si le interesa saber más sobre el tema la invitamos a revisar nuestro análisis sobre el artículo 7 de la Ley sobre Copropiedad donde se habla sobre el mencionado Fondo https://www.tuadministradorchile.cl/2019/12/02/articulo-7-que-es-el-fondo-comun-de-reserva/

      Saludos

    1. Estimada María, por Ley corresponde al propietario, salvo que, en el documento de arrendamiento autorice el pago de este al arrendatario al igual que los gastos comunes, ya que por lo general, llega todo en una sola boleta.

      Saludos.

  7. Buenas Tardes, una consulta, necesito de su ayuda por favor:

    1. Puede cualquier vecino a través de un mail solicitar se transparente con documentos bancarios las inversiones que se hacen con el fondo de reserva? ya que en mi caso solo se consignan en un planilla excel, pero no hay documentos oficiales. Puedo pedirlo a la Administración o al Comite? cual es la cita legal para hacerlo? se pueden negar?.

    OTRA PREGUNTA: Ante notable abandono de las funciones y mala gestión de los administradores, cual es el camino para removerlos? Ud. nos pueden ayudar en eso?

    1. Estimado Miguel, para responder su primera pregunta: sí se puede, cada dueño de departamento tiene derecho a solicitar copia y respaldo de todos los egresos de la comunidad ante cualquier motivo de duda. También es trabajo del administrador del condiominio manejar toda esta información lo más ordenada y clara posible a efecto de hacer su gestión lo más transparente posible.

      Respecto a su segunda pregunta, la ley sobre copropiedad deja muy claro que para remover los administradores de sus funciones se debe realizar una asamblea ordinaria de copropietarios, donde mediante una votación se escoja remover la actual adminsitración y se vote por una nueva, o en su defecto, un miembro del cómite asuma la responsabilidad de administrar. Nosotros podemos ayudarle realizando una auditoría y revisar que las cuentas estén justificadas y claras. También podemos asumir la gestión de administración de su condominio en caso de remoción del administrador. Ante cualquiera de las propuestas, no tenemos problemas en acompañarle o asesorarle durente este proceso, para ello nos puede contactar a nuestro correo contacto@tuadministradorchile.cl y solicitar una cotización para cualquiera de nuestros servicios.

      Saludos.

    1. Estimado Harold, nos gustaría entender mejor su pregunta ya que la inmobiliaria no tiene ningún compromiso de pago con el fondo de reserva en un condominio nuevo; en ese sentido, la inmobiliaria es dueña de los departamentos no vendidos y es responsable por los cobros de los departamentos hasta su venta. Si desea formular de nuevo su duda tomando en cuenta lo que acabamos de mencionar lo esperamos de vuelta.

      Saludos.

  8. Buenas Tardes!
    Un expropietario acaba de vender su casa en el Condominio y me pregunta si es que el dinero que pagó por concepto de Fondo de reserva se le puede devolver. A mi entender, esos dineros no son reembolsables. ¿Es así, o me equivoco?

    Gracias de antemano!

  9. Estimados, como Administrador hay un tema sobre el fondo de reserva que no se indica, cual es el mínimo de fondo de reserva que puede tener una Comunidad, ni tampoco el máximo, como mínimo se dice que deberían ser dos Gastos Comunes de laComunidad, como máximo no tengo referencia..gracias

  10. Estimados, en el caso que una inmobiliaria adquiera un edificio pequeño (junto con otros terrenos contiguos) para una futura construcción, ¿Cómo se liquida el fondo de reserva? En nuestro caso debemos finiquitar e indemnizar al conserje, pero quedará un remanente. Ese remanente se debe entregar a los nuevos dueños, se debe repartir en forma equitativa a los últimos propietarios o residentes, se puede donar…?
    Agradecería sus comentarios.

    1. El fondo de reserva es el dinero que se paga en exceso de los gastos comunes y depende de cada comunidad, siendo en promedio de la industria el 5%. Ese dinero se mantiene en una cuenta separada, la ley de copropiedad define claramente como puede ser utilizada. Es importante que estos recursos no sean destinados para situaciones diferentes a las que contempla la ley. Son las siguientes:

      Reparaciones de los bienes de dominio común.
      Certificación periódica de la instalación de gas.
      Certificación de ascensores o escaleras mecánicas.
      Gastos comunes urgentes o imprevistos.

  11. Hola, por favor despejarme la siguiente duda….La ley señala que el Fondo Común de Reserva se puede utilizar para gastos de Reparaciones de los bienes de dominio común, gastos Urgentes o Imprevistos, pero una vez cancelados esos servicios…. se debe restituir la cantidad que fue utilizada por parte de los copropietarios?

  12. Me gustaria saber si los Fondos de Reserva se cargan dos veces. En nuestro caso, un 5% del total de los egresos y la segunda un 5% del Gasto comun a pagar.

    Ejemplo:
    Primer cobro:
    Total Egresos : $ 2.000.000
    Fondo de Reserva (5%): $ 100.000
    Total a Prorratear : $ 2.100.000

    Segundo cobro:
    Gasto Comun (2%) : $42.000
    Fondo de Reserva (5%) : $ 2.100
    Total a Pagar : $ 44.100

    1. La forma del cobro del fondo de reserva junto a su porcentaje están indicados en el reglamento de copropiedad de la comunidad, sugiero leer dicho documento.

  13. Me gustaría saber lo sgte.
    Fuimos elegidos en asamblea ordinaria el día 7 de Agosto 2021 .
    Hemos solicitado la documentación pertinente a la administración pero ellos se niegan a la fecha de hoy a entregar cualquier dcto ( estamos pensando que el condominio esta en quiebra).
    en estos 15 días sin respuesta de parte de ellos nos han impugnado y amenazado, y hoy no nos reconoce el antiguo comité y llaman a nueva asamblea ordinaria a elección de personas de la misma comisión anterior.

    Mis consultas son:

    Puede el comité que RENUNCIO A VIVA VOZ en una asamblea , seguir tomando decisiones en la comunidad?
    Puede ese mismo comité en conjunto con la administración llamar a una nueva asamblea para invalidar nuestra elección? (entiéndase que aun no entregan ningún dcto de reunión día 7 de agosto).

    Espero tener una URGENTE respuesta ante éste tremendo problema.

    1. Si ustedes fueron elegidos en una asamblea valida, normalmente es el administrador quien se encarga de realizar la reducción de la asamblea a una escritura pública. En cuanto a la información y documentos, es el administrador quien normalmente mantiene toda la documentación.
      Y el administrador es la persona de confianza del comité.

  14. Mis consultas son:

    Puede la administradora hacer uso del fondo de reserva , para condonar deudas de gastos comunes , cuando por ejm : un departamento se llueve por no limpieza o cambio de canaletas?
    Esta pregunta se relaciona ya que la condonación asciende a casi 2 millones de pesos a diferentes departamentos.
    Cual es el Plazo legal de entrega de acta de una asamblea para que un nuevo comité asuma?

    Espero tener una URGENTE respuesta ante éste tremendo problema.

    1. La ley defina claramente cuales son los usos que se le puede dar al fondo de reserva. Es importante que estos recursos no sean destinados para situaciones diferentes a las que contempla la ley.

      Reparaciones de los bienes de dominio común.
      Certificación periódica de la instalación de gas.
      Certificación de ascensores o escaleras mecánicas.
      Gastos comunes urgentes o imprevistos.

      En cuanto al plazo legal de entrega de un acta de una asamblea, la ley NO define un plazo.

  15. Puede la administración condonar deudas de gastos comunes a diferentes departamentos? suma asciende a casi 2 millones.
    Puede la administración hacer uso de no arreglar canaletas y condonar deuda de gasto común sin autorización u consulta de la comunidad?

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