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tasa de interés en gastos comunes

¿Sabes cómo calcular la tasa de interés en gastos comunes?

En artículos anteriores hemos dejamos claro que todos los titulares de departamentos o condominios que se encuentran bajo régimen de copropiedad están obligados a pagar prorratas relacionadas a bienes compartidos; es decir, los gastos comunes. Si alguno de ellos ocurriera en mora el administrador de condominios debe fijar la tasa de interés en gastos comunes que los copropietarios morosos deben cancelar.

La vigilancia de estos pagos es una tarea que debe realizar el Comité de Administración de Condominios o la empresa administradora de condominios con mucha atención; pues del resultado correcto de estos cálculos se detectará a aquellos copropietarios que presenten morosidad. Una vez encontrados, se procede a fijar la tasa de interés en gastos comunes, pero ¿sabes cómo realizan su cálculo?, ¡continúa leyendo!  

Ordenanzas legales

En caso de que un copropietario incurra en mora, el Comité de Administración de Condominios posee el derecho de tomar diferentes medidas legales en su contra, tomando en cuenta el tiempo equivalente a su atraso.

tasa de interes gastos comunes

En efecto, el artículo 5 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria establece que cada copropietario debe pagar los gastos comunes respetando los plazos establecidos en el reglamento. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a este, siempre que en el reglamento NO se haya establecido un interés especial por concepto de morosidad de gastos comunes.

¿Qué es una tasa de interés?

Es el resultado de un cálculo matemático que generalmente corresponde a un porcentaje del crédito que se paga de manera adicional a la cantidad de dinero (o capital) que se pide mediante una operación de crédito.

¿Qué es la tasa de interés máxima convencional?

Aquella que se aplica en caso de atraso de las cuotas o mora. En nuestro país, este porcentaje se calcula como el nivel superior que puede alcanzar la tasa de interés aplicada.

¿Quién la fija?

La cifra es fijada por la Superintendencia de Bancos e Instituciones (SBIF) y su aplicación es regulada por la Ley 18.010 de Operaciones de Crédito de Dinero. El valor de dicha cifra tiene una vigencia de, aproximadamente, 30 días y, según el artículo 6 de la misma Ley, no puede exceder en un 50% al interés corriente; interés que corresponde al cálculo obtenido del promedio de las tasas de la industria.

El porcentaje se da a conocer en el Diario Oficial y en el sitio web de la SBIF durante la primera quincena de cada mes.

¿En qué tipo de operaciones se aplica?

Debe aplicarse en operaciones no reajustables en moneda nacional de menos de 90 días, es decir, que constituye toda suma que recibe o tiene derecho a recibir el acreedor a cualquier título por sobre el capital.

¿Cómo calcular la tasa de interés en gastos comunes?

  1. Dividir el valor de la tasa de interés máxima convencional entre el número de días del año para determinar el valor de la tasa de interés por día.
  2. Multiplicar el valor de la tasa diaria por la cantidad de días de retraso de pago de los gastos comunes que tenga el copropietario.
  3. Multiplicar la cifra obtenida como resultado del cálculo anterior al valor total de la deuda y dividirse entre cien (100).
tasa de interes para gastos comunes

Para facilitar este proceso el Comité de Administración de Condominios puede hacer uso de softwares de administración de edificios o condominios; o bien contratar a los administradores de Tu Administrador Chile para que sean ellos y nuestra empresa quienes se encarguen de ejecutar los compromisos administrativos correspondientes.

¡Alerta, morosos!

En edificios y condominios es recurrente la detección de morosos y los motivos son diversos. Independientemente de las razones, sus retrasos afectan a toda la comunidad y las consecuencias pueden demostrarse cuando existe dificultad económica para realizar mantenciones o para comprar implementos, hasta la generación de inconformidad por parte del resto de los copropietarios.

Incurrir en mora no solo obliga a los copropietarios a cancelar intereses. Pueden llegar a desmejorar su bienestar pues también se contempla la restricción de servicios y las demandas civiles ante la justicia.

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29 comentarios

    1. Muchas gracias, bienvenidos al mercado de la administración de condominios. Sus datos los hemos añadido a nuestra base de datos para futuras colaboraciones.

    1. Estimado Carlos, los intereses no están contemplados en el reglamento interno porque es una obligación de Ley, al retrasarse en el pago de los gastos comunes se genera un interés que se fija de acuerdo a la Superintendencia de Bancos e Instituciones (SBIF) y su aplicación es regulada por la Ley 18.010 de Operaciones de Crédito de Dinero.

      Saludos

  1. Soy Administrador actualmente de 1 sòlo Condominio de 175 departamentos,que espero incrementar al terminar la Pandemia. De hecho quedè con 2 postulaciones en espera.
    Me interesa aprender todo lo relacionado con nuestra Profesiòn. En este momento quisiera calcular los intereses diarios por distintos atrasos desde 1 dìa a varios meses. Favor su apoyo. Muchas Gracias

  2. He visto en varios casos que la administración cobra un interés compuesto sobre las deudas acumuladas, siendo que la ley establece que no es reajustable. Como la ley da a entender es que esta tasa debe ser calculada en base a la morosidad del mes en cuestión y no en base a las deudas anteriores.
    Por ejemplo: El mes Marzo no se pagó el gasto común correspondiente al mes de Febrero ($50.000 referencial), lo que generó un interés de $1.500 (3% Referencial), es decir, una deuda por $51.500. Seguido de esto, el mes de Abril tampoco se pagó los gastos comunes ($50.000 referencial), lo que generó un interés de $1.500 (3% Referencial), es decir, una deuda acumulada por $103.000.

    La situación es delicada porque hay administradores que cobran la tasa de interés inmediatamente sobre el valor acumulado. Siguiendo el ejemplo anterior para hacer la diferencia: Se debe el gasto común de Febrero, $51.500, y para hacer el cálculo de la tasa de interés, sobre la deuda que se genero el mes siguiente, lo hacen calculando en la suma de la deuda anterior más la que se está generando ahora ( $51.500+50.000=$101.500, a este valor le calculan la tasa de 3%) lo que genera un interés en $ más alto del que corresponde ($104.545).

    Puede que le parezcan insignificantes estos $1.545 que paga de más, pero esto no corresponde.

    *Los valores mencionados son solo referenciales para que el ejemplo se entienda.

    1. Gracias por ese detallado ejemplo Andrés, por eso es mejor mantener la condición de hábil y evitarse estos intereses, todo en la medida de las posibilidades de cada quien.
      Saludos

  3. Hola , yo necesito saber si el calculo que me hicieron de pago de interes de gastos comunes es correcto.
    utilizaron una tasa de 4.79 % y la aplicaron sobre el monto atrasado que eran $187.068.- y me cobraron $8.961. pesos por un dia de atraso..esto es asi????

    1. Estimada Luisa, los intereses son calculados sobre los saldos diarios, si desea calcular si eso es cierto o no tome el monto y multiplíquelo por el 0,0479. El resultado será su pago de interés. Esperamos que nuestra respuesta le haya servido de guía.
      Saludos.

    1. Estimada Paula, los intereses por morosidad se calculan sobre saldos diarios y para conocer el total del mismo debe tomar el monto y multiplicarlo por el 0,0479. Esperamos haber aclarado sus dudas.

      Saludos.

  4. Una consulta , tengo un departamento que no lo he podido arrendar ya un año . No he pagado su gasto común ( 36.000 pesos mensuales ) pero hoy debo casi un millón por los intereses incluidos ( 10% mensual ) me suman lo adeudado mensual aplican interés , al otro mes le suman 36.000 al monto anterior y le aplican nuevamente 10% de interés ( es interés sobre interés) esta cifra está fuera del 50% de interés corriente legal … pese a que escribí al administrador no me responden y me instan a pagar … que puedo hacer ?

    1. Primero, leer bien el reglamento de copropiedad para revisar si te están cobrando de acuerdo al reglamento de copropiedad. En caso que no sea así, la única forma de reclamar una multa, es dirigirte al Juzgado de Policía local de tu comuna y estampar una denuncia.

  5. Muchas gracias. Esta clarísimo el cálculo y la explicación dada. Sin embargo me pregunto si hay que aplicar la tasa convencional máxima de cada mes o sólo la del mes al momento del cálculo. Supongamos que debo $100 a partir del 31 de marzo y pasaron 90 días de atraso, es decir, estamos al 30 de junio.

    Supongamos que la tasa diaria en junio, a modo de ejemplo, es 10%. Sin embargo, en abril fue 5% y en mayo fue 7%. ¿Cuál es el cálculo correcto? 100 x 10% x 90 ó 100 x (5% x 30 + 7% x 31 + 10% x 30).

    Muchas gracias.

  6. Necesito calcular una deuda de gastos comunes de una parcela que debe desde agosto del 2017 a diciembre 2020, los valores mensuales son: agosto a diciembre 2017 $68.000, 2018 y 2019 $75.000 mensual, 2020 $87.000. Cual es el interes máximo mensual que se debe pagar y cual es el total de la deuda a pagar. Gracias por su ayuda

  7. El administrador del edificio, después de 2 años, vino cobrar intereses por gastos comunes no cancelados. Además, hace 3 años que no da cuenta de su gestión a la comunidad. Por ultimo, el período de gestion del Comité Administrativo venció. ¿Es legal por tanto que el administrador esté cobrando estos intereses ahora , en mi opinión, de manera extemporánea ? ¿Cómo se puede defender uno legalmente y ante quién ?
    Gracias

    1. Hola, primero el administrador por ley debe presentar cuenta de su gestión al menos una vez al año ( Recordar que producto del Covid esto se ha entorpecido por el tema del aforo en las reuniones), segundo en caso de mora y dependiendo de lo que indique el reglamento de copropiedad se pueden cobrar intereses por gastos comunes adeudados. Finalmente si tu quieres defender tu posición deberás hacer tu reclamo al Juzgado de Policía Local de tu comuna.

  8. Hola,
    ANTECENDENTES DE CONSULTA
    En mi reglamento de copropiedad se estipula que:
    -DECIMOSÉPTIMO: Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes en forma mensual y dentro de los diez primeros días del mes al cual corresponden. Si incurriera en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para deudas no reajustables.
    A continuación presento un aviso de cobro típico de gastos comunes que recibo por parte de la administradora.
    DETALLE DE GASTO:
    GASTOS COMUNES SEPTIEMBRE 2021: 120.378
    FONDOS: 8.426
    Total Mes Actual: 128.804
    DEUDA MESES ANTERIORES GASTOS COMUNES: 867.950
    FONDOS: 75.353
    INTERESES POR MORA: 140.591
    Total Saldo Mes(es) Anterior(es): 1.083.894
    TOTAL A PAGAR: 1.212.698
    PREGUNTAS
    1. La aplicación de cobro de FONDOS sobre la DEUDA MESES ANTERIORES está facultada por la Ley? Teniendo en cuenta que el aporte al FONDO se aplica a cada mes?
    2. En el ejemplo, deducimos que el interés por mora corresponde al 16,98% (140.591) de la DEUDA MESES ANTEIORES (867.950) , mientras que la SERNAC fija la Tasa de Interés Máximo Convencional en 2,83 % para Septiembre 2021, tiene esto sentido?
    Saludos
    Michael

    1. Cuando un copropietario se atrasa en el pago de sus gastos comunes, la ley de copropiedad actual (nº19.537) establece un tipo de interés, este es el denominado interés máximo convencional para operaciones no reajustables, salvo que un reglamento establezca uno de menor interés, pero generalmente el primero es el más utilizado.

      La operación del cálculo, debe estar cuidadosamente revisada, al momento de su aplicación para así evitar cometer el error de cobrar interés, sobre interés; esto último no está permitido.

      Cómo aplicarlo. Simple. La tasa máxima convencional se divide por el número de días del año, para determinar el valor diario. El resultado se multiplica por el número de días que un copropietario se ha retrasado en el pago. La cifra que arroje se multiplica por el valor de la deuda y se divide por 100. Así obtendrá el cálculo exacto a aplicar como interés en el gasto común.

      En el caso de que la administración del condominio, apliquen sanciones diferentes a lo que indique el reglamento de copropiedad, se estaría infringiendo la ley, por ende la persona no está obligada a pagar dicha multa, o en el caso de que haya pagado, podría demandar al comité de administración en el juzgado de policía local para que le restituyan lo pagado, o en su defecto, rebajen la multa al máximo estipulado por la legislación vigente.

  9. Gracias.
    Sigo sin comprender si se puede aplicar el concepto FONDO una y otra vez a la deuda, además y aparte de los intereses, esto es importante, porque en la práctica se convierte para mí en un interés adicional que se suma al concepto INTERESES POR MORA.

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