uso y goce de los bienes comunes

Artículo 13: Uso y goce de los bienes de dominio común

El uso y goce de los bienes de dominio común se regirá por el reglamento interno de copropiedad y en caso de que no exista reglamento será el destino creado para ello. El uso de estos espacios no debe ser distinto al origen para el que fueron creados; tampoco debe causar perjuicios al resto de los copropietarios.

Un ejemplo de lo anterior es el uso de los jardines para el recreo propio o de su familia; pero al hacer uso de este espacio usted o su familia deberá moderar su voz y el horario de uso. Respetar los horarios de piscinas, jardines, terrazas y zonas de esparcimiento es parte de las consideraciones con el uso y goce de los bienes comunes.

cuidar las jardineras

Alteraciones a los bienes de dominio común

Cualquier cambio que se desee realizar en los bienes de dominio común se debe consultar el reglamento interno o a la Asamblea de Copropietarios.  Esto incluye las formas de aprovechamiento de estos espacios y el cambio del destino; incluso, los elementos que puedan obstaculizar el paso. En ese caso, debe ser consultado para que no altere ninguna norma vigente en materia de condominio.

Uso y goce de los bienes de dominio común de manera exclusiva

El uso y goce exclusivo de los bienes de dominio público a uno o varios de los copropietarios se establecerá en el reglamento interno o en Asamblea de copropietarios. Los bienes de dominio público a los se puede someter al uso exclusivo son los referidos en las c, d y e del artículo 2do. Estos son los terrenos colindantes, los destinados al servicio, los espacios recreativos y todos aquellos que así lo indique el reglamento interno. Se exceptúan de esta lista los apartados a y b del mismo artículo 2do, salvo que por circunstancias sobrevenidas cambien sus características.

uso de los bienes comunes

El titular de los derechos de uso y goce de los bienes de dominio común de carácter exclusivo podrá tener un aporte en dinero. El mismo debe ser cancelado en un pago único o, en dado caso, por cuotas depositadas en el Fondo Común de Reserva.

Asimismo, cualquier gasto de mantención que genere el bien común en uso y goce exclusivo lo pagará el copropietario titular del dominio. Sin embargo, a pesar de que el copropietario tenga derechos exclusivos de uso y goce de los bienes de dominio común no le da derecho para alterar el destino de su uso.

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48 respuestas

  1. Hola,

    Tengo una duda y no he podido encontrar información al respecto.
    Tengo un departamento en un primer piso y el jardín de es de uso y goce exclusivo de mi departamento. En la escritura dice que esto es a perpetuidad.
    Quiero construir una piscina en mi jardín, no hay problemas legales para hacerlo?

    1. Estimada Franscisca, si bien es propietaria del espacio lamentamos informarle que cualquier modificación que usted desee realizar a la estructura de su condominio debe pasar por Asamblea y luego por la municipalidad, en ese orden. Se trata del procedimiento legal para hacer alteraciones a las unidades.

      Saludos.

      1. Hola ,
        Tengo un departamento con jardin en primer piso. La escritura no menciona esa parte del jardin. Sin embargo cuando se me vendio el proyecto tebgo un plano que dice jardin comun de uso exclusivo. La administradora del edificio quiere hacer uso de mi jardin y sacar la reja de separacion. No se cono puedo resguardar mi propiedad

          1. Hola tengo una consulta, un departamento en un primer piso de un edificio en copropiedad, tiene derecho a cierta cantidad de metros alrededor de dicho departamento?

    2. Tengo un depto en primer piso,con jardines hasta el borde de la pared que dan al sur sin sol;se hicieron trabajos para combatir la humedad por dentro;he pedido que saquen unas plantas que son de sol o cambiarlas pero dicen que tienen que verlo; que se puede hacer ??

  2. Hola.
    Una consulta, en el condominio en el que vivo, la administración quiere poner en arriendo estacionamientos que son comunes, pedí el plano del condominio, y en este existen menos estacionamientos comunes de los que hay realmente. Ya que los estacionamientos excedentes no figuran en plano, es legal que puedan realizar esta operación ??
    Saludos.

    1. Si quieres cambiar el destino de un bien común se debe realizar una junta extraordinaria y cumplir con los quorums exigidos por la ley.

  3. Estimado, mi consulta es sobre la asignación del uso exclusivo de los estacionamientos, en el reglamento de copropiedad la constructora se adjudico la asignación exclusiva de estos espacios a titulo oneroso, esto es legal? y si lo es es posible modificarlo?

    Desde ya muchas gracias

  4. Hola,

    Tengo un departamento en un cuarto piso con acceso a una mansarda (que es de uso y goce exclusivo de mi departamento). Quiero habilitarla con dormitorios y eso debe pasar por consulta a la asamblea o con una consulta escrita.

    ¿Donde puedo encontrar una carta de referencia para saber exactamente que debo colocar?, así mismo las firmas de los copropietarios deben estar en una misma hoja o en una carta para cada uno ? (no tengo muy claro el procedimiento administrativo de esta consulta).

    1. Felipe si es una consulta escrita que se envía a cada residente, ahí cada residente firma, para el texto te recomiendo que consultes a un abogado.

  5. Estimados,
    Estoy comprando un departamento en primer piso, que viene con patio de uso y goce exclusivo, está cerrado hacia los lados, pero no hacia el frente, y tengo dos perritas que tengo miedo se puedan escapar o ir hacia el resto de los departamentos. ¿ Tendré la opción de una vez entregadas las unidades, pueda cerrar de alguna manera este patio para evitar que mis perros se puedan escapar?

  6. Estoy comprando un departamento 1er piso con uso y goce del patio que esta detras del departamento y con estacionamiento tambien de uso y goce. Podrían cambiar ese derecho a futuro cuando la administracion pase a manos de los copropietarios? o al quedar en la escritura del departamento imposibilita hacer esos cambios?

  7. En la escritura de mi departamento sale que se me asignó el derecho de uso y goce exclusivo de mi estacionamiento. Puedo techar mi estacionamiento? Que pasos debo seguir para ello?

    1. El beneficiario no podrá efectuar alteraciones o construcciones sin el acuerdo de la asamblea y el permiso de la dirección de obras municipales.

  8. Soy propietaria de un estacionamiento de uso y goce exclusivo (aparece en la escritura), se ubica en superficie. Sucede que en ocasiones es ocupado por un vecino. Deseo saber si puedo colocar una barra guarda estacionamiento que se fija al asfalto con 4 pernos y solo la puede desbloquear el dueño.

    1. El reglamento de copropiedad determina el número de unidades asignadas en dominio o para uso y goce exclusivo de los copropietarios y cuyas normas se complementan con los reglamentos internos de la comunidad y acuerdos de la asamblea de copropietarios. Te recomiendo revisar el reglamento interno y los acuerdos.

  9. hola al comprar un departamento en primer piso con patio, si el muro medianero con mi vecino ( casa) se encuentra en mal estado¡? ese gasto debe asumirlo la comunidad y el otro propietario o sólo yo y el otro propietario

    1. Primero hay que leer el reglamento de copropiedad si sale alguna mención del muro medianero, sino leer el código y que dice la ordenanza municipal. Para claridad de la responsabilidad de los costos en estas obras, hay que distinguir si la finalidad es elevar la pared medianera o conservar y reparar el cerramiento. Si uno de los vecinos quisiera elevar la pared medianera, está en todo el derecho de hacerlo, pero debe respetar lo señalado en el artículo 857 del Código Civil que es “la nueva obra será entera a su costa y pagará al vecino, a título de indemnización por el aumento del peso que va a cargar sobre la pared medianera, la sexta parte de lo que valga la obra nueva”. Si la finalidad es construir, conservar y reparar “serán de cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de sus respectivos derechos

  10. Hola vivo en un edificio en condominio que tiene estacionamiento de visita hacia la calle este esta cerrado con cadena y candado pero los peatones ingresan sin dificultades, han ocurridos robos en los autos de las visitas y estamos proponiendo unos vecinos cerrar los estacionamientos con porton correderos pero la administración se opone por que al cerrar el estacionamiento será responsabilidad de la administración pagar los daños a los automóviles y en cambio si queda solo con cadena se disculpan que es publico y no pagarian por daños.
    Cual es la responsabilidad real de la administración del edificio si ocurre un daño a un vehículo en el estacionamiento de visita que da a la calle.

  11. Buenas tardes, vivo en condominio de 20 casas,cada una con 1 estacionamoento, pero la conmasstructora habilito unos 12 mas, y los está arrendando en forma particular.No cancela gastos comunes por ellos y el condominio debe hacerse cargo de la limpieza y mantención de éstos,.Es legal esto. Gracias

    1. Te recomiendo leer el reglamento de copropiedad para ver en que calidad quedaron esos 12 estacionamientos. Puede ser que estén en calidad de USO y GOCE además de estar exentos de algún pago por concepto de gastos comunes.

  12. Buenas Tardes:

    Tengo la siguiente duda. Cuando existen departamentos que tienen uso y goce exclusivo de jardines (colindantes, son departamentos del 1° piso).
    – Se acostumbra incluir esa proporcionalidad (el jardín) en el calculo respectivo del prorrateo de gastos comunes, o es muy poco habitual?.
    – Al ser elementos de bien común, todos los departamentos pagan en sus contribuciones porcentualmente estos avalúos. En este caso (obviamente con modificación del reglamento) es recomendable pasar la proporcionalidad a avaluó fiscal y no metros cuadrados?.

    Un millón de gracias.

    1. Cuando son bienes de uso y goce, el prorrateo de los gasto comunes sale indicado en el reglamento de copropiedad y dicho porcentaje depende de cada comunidad.

  13. En la escritura de mi departamento se indica que tengo el “uso y goce” de dos estacionamientos. ¿Puedo vender uno de ellos? ¿Qué tengo que hacer para concretar y regularizar la enajenación? ¿Tengo que inscribir la compraventa en el conservador de BBRR?
    Muchas gracias,

    1. Los estacionamientos pueden transferirse ya sea en uso y goce exclusivo o en dominio. Aquellos que son de uso y goce exclusivo constituyen bienes comunes, que están asignados a un departamento, ya sea en el respectivo reglamento de copropiedad o en un acuerdo de asamblea extraordinaria. Estos derechos de uso y goce son inseparables del dominio exclusivo de cada copropietario, por lo que se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio del departamento al cual el estacionamiento se encuentra asignado. Sin embargo es conveniente indicar en la escritura de compraventa que se incluyen en la venta los derechos de uso y goce exclusivo de dicho estacionamiento. Normalmente, cuando el derecho de uso y goce exclusivo se establece en el reglamento de copropiedad, en la escritura de compraventa deberá indicarse que se incluyen en la venta el derecho de uso y goce exclusivo de dicho estacionamiento, sirviendo de suficiente título la escritura pública, razón por la cual no es necesario inscribir tal derecho en el Conservador de Bienes Raíces.

      1. Muchas gracias Jaime por tu pronta respuesta.
        Entiendo que sobre el estacionamiento tengo sólo el “uso y goce exclusivo” pero no el “dominio”, dado que es un bien común.
        Por otro lado, tu señalas que: “Estos derechos de uso y goce son inseparables del dominio exclusivo de cada copropietario, por lo que se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio del departamento al cual el estacionamiento se encuentra asignado”. Entonces, aun me queda la inquietud de que el “uso y goce” del estacionamiento pueda ser transferido independientemente del dominio del departamento al que está asignado por Escritura/Reglamento de Copropietarios.
        Agradeceré tu ayuda para aclarar este asunto.
        Muchas gracias,

  14. compramos un departamento con patio de uso y goce exclusivo el patio esta cerrado por los costados y por el frente mi duda es la siguiente puedo poner tablas entre las rejas dejándolas del mismo alto? por otra parte quiero saber que puedo y no puedo hacer con mi patio? poner pavimentar, poner pasto? hacer una terraza?

    1. Te recomiendo primero leer el reglamento de copropiedad para ver si existe alguna restricción de lo que me estas comentando.

  15. Compramos un departamento que viene con un estacionamiento de uso y goce exclusivo y asi aparece en la escritura de compraventa que suscribio el dueño anterior del departamento. La consulta que tenemos es que si ese es el documento oficial que demuestra que el estacionamiento esta asignado a mi departamento o hay que consultar al reglamento de copropiedad o actas de asambleas? Cual documento pesa mas.

  16. Si en la compraventa de un estacionamiento se ofrece estacionamiento, pero no se menciona en la escritura el uso y goce del estacionamiento, significa que no es de mi propiedad? Por lo tanto no puede arrendarlo? El condominio tiene un documento interno con la asignación y uso de los estacionamientos asociados al dueño del departamento, pero no se menciona en la escritura. Es recomendable que los derecho de uso y goce estén establecidos en la escritura?

  17. Hola, tengo una duda si la Inmobiliaria a modo de compensación entrega dineros para mejorar juegos de niños, y el comité decide colocar un radier sin consultar a los copropietarios, y el reglamento indica que se debe realizar la consulta por alteraciones a bienes comunes mediante asamblea extraordinaria, que se debe puede hacer.
    Por otra parte, es necesario solicitar permiso a la municipalidad para realizar dicha obra.

    1. Todo lo relacionado a bienes comunes y sus alteraciones, deben contar con la aprobación de los copropietarios por medio de una asamblea y cumpliendo con los quórum que exige la ley.

  18. Buenas tardes,
    Quiero comprar un departamento en un 1er piso con un patio de uso y goce, que obviamente traen un beneficio. ¿Ese patio puede ser cobrado como área del departamento? Me está pasando que el precio por metro cuadrado es muy elevado sin incluir el patio, y bajo al incluirlo.
    Gracias.

    1. Sin los antecedentes a la vista es muy difícil entregar una respuesta. El abogado que utilizaras en la revisión de las escrituras te puede dar una mejor respuesta que yo.

  19. Hola, en el año 96 compré un departamento sin estacionamiento, meses después adquirí por escritura pública un estacionamiento de uso y goce que he usado sin ningun problema. El punto es que la escritura del estacionamiento se me perdió y ahora quiero vender el depto , obviamente con el estacionamiento, que puedo hacer? basta con la anuencia de la junta de condominio? o tengo que buscar en el archivo judicial la escritura de la compra del estacionamiento?
    Gracias,

  20. Hola, quiero comprar un departamento en primer piso el cual colinda con una jardín establecido como bien común. Sin embargo, a este jardín se accede únicamente a través del departamento ya que está completamente cerrado en todos sus límites (así se construyó el edificio y así están los planos en la DOM). Si bien en el reglamento de copropiedad ni en la escritura no aparece la asignación de ese polígono, quería saber si por la condición de acceso a este y el cierre del mismo, pasa a ser de uso y goce de la unidad en cuestión. Gracias.

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