Hablar sobre los derechos de uso de bienes comunes una vez que ya se ha mencionado la posibilidad de uso exclusivo, connota que uno no excluye al otro. Al tener a titularidad de un espacio de los bienes comunes no te exime de tener derechos y responsabilidades sobre el resto de los bienes públicos.
La extensión de las responsabilidades y derechos de uso de bienes comunes se transfieren cuando se traspasa el dominio de la unidad; por venta, embargo o gravamen, independientemente del motivo la transferencia se hace con todos los dominios que pertenezcan a la unidad.
¿A cuáles espacios tienes derechos de uso de bienes comunes?
Respecto a este punto lo mejor es remitirnos al artículo 13 donde se señala el uso y goce de los bienes de dominio común. No obstante, en este artículo se reitera que los espacios de dominio común que no podrán ser de uso exclusivo serán aquellos que señala el artículo 2do, letras a, b y c; a saber:
- Cimientos, fachadas, muros y ascensores
- Redes húmedas y secas, ductos de aire y servicios
- Recintos de calderas y estanques.
- Terrenos colindantes de un condominio.
- Todos aquellos que le permitan a los copropietarios el uso y goce de su unidad en dominio exclusivo.
¿Los bienes comunes se pueden arrendar?
Los bienes comunes podrán arrendarse, enajenarse o gravarse siempre y cuando se haya consultado previamente con la Asamblea de Copropietarios. Los espacios enajenables son los especificados en las letras d y e, del numeral 3, en el artículo 2.
Si por alguna razón los espacios correspondientes a las letras a, b y c pierden alguna característica que las encasille en esos estándares podrán arrendarse.
Terrenos colindantes
La Asamblea de copropietarios podrá reunirse y decidir la enajenación de los espacios indicados en la letra C, del numeral 3, del artículo 2; a saber: los terrenos colindantes. Para que la decisión de esta reunión tenga efecto se exige que cumplan con el quórum indicado en la ley.
El administrador, o en su defecto, el presidente del Comité de Administración debe asistir a los actos y contratos que resulten de la reunión de enajenación de los territorios prediales. El monto percibido por el arrendamiento de estos espacios se destinará al Fondo Común de Reserva.
Modificación de planos
Si la enajenación de los territorios prediales implica la alteración de las unidades en el condominio, esto se debe indicar y modificar en los planos. Asimismo, se deberá modificar el reglamento interno al dejar constancia de la modificación de porcentajes sobre los derechos de bienes comunes.
Artículo 14 bis: transformación de los bienes comunes
Cualquier transformación de los bienes comunes que afecte el flujo de aire por los espacios destinados a la ventilación; así como aquellas que modifiquen las instalaciones de gas o redes secas deberán ser realizadas por entidades autorizadas.
En el caso de los ductos de electricidad, serán realizadas por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles y con permiso de la Dirección de obras Municipales; siempre y cuando la solicitud haya sido aprobada previamente por la Asamblea de Copropietarios.
Solo personal autorizado
Asimismo, cualquier alteración en la zona de ascensores, montacargas, escaleras o funiculares, deberán ser realizadas por personas o empresas que mantengan vigente su registro de instaladores, mantenedores y certificadores ante el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Esto aplica a trabajos que se vayan a realizar tanto en bienes de dominio común como a los departamentos y que afecten a esta zona.
Para cualquiera de estas modificaciones se deberá contar con el aval de la Asamblea de Copropietarios.
¿Qué puede modificar un propietario o arrendatario dentro de una unidad?
Cualquier persona que exprese legalmente la titularidad de una unidad solo podrá modificar las instalaciones de gas, por la instalación de un nuevo artefacto; y ventilaciones, en el caso de ventiladores o extractores que modifiquen la circulación de aire.
Todas ellas deberán ser realizadas por una entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustible.
De no cumplir con lo anterior el propietario, arrendatario u ocupante de la unidad podrá ser sancionado conforme a lo dispuesto en el artículo 32; donde se señala que las infracciones pueden ir desde una a tres unidades tributarias mensuales. Este tributo puede doblar su cantidad en caso de reincidencia.
Artículo 14 ter: solicitud de obras ante la Dirección de Obras Municipales
Cualquier solicitud de modificación o alteración a los condominios debe ser procesada por la Dirección de Obras Municipales. Para ello se seguirá el procedimiento regular que dicta la Ordenanza General de Urbanismo y construcciones.
