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A partir del artículo 17 se inicia el Título II donde se habla sobre la administración de los condominios en la Ley de Copropiedad. En el referido artículo se establece todo lo concerniente al trabajo de administración de condominios.

El primer precepto contempla que todo aquello que involucre la administración de condominios debe ser consultado y aprobado por la Asamblea de Copropietarios; siempre y cuando estas decisiones no contradigan ninguna ley o normativa urbanística o de copropiedad.

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Sesiones de las Asambleas de Copropietarios

Sobre la administración de los condominios en la Ley de Copropiedad se establecen dos tipos de sesiones; las sesiones ordinarias y las sesiones extraordinarias.

Sesiones ordinaria

Estas reuniones se llevarán a cabo, por lo menos, una vez al año. De mantener ese régimen, la administración de condominios deberá aprovechar la oportunidad para rendir cuenta de su gestión ante los copropietarios.  Asimismo, la administración deberá adaptar su metodología de trabajo a cualquier recomendación que se le haga sobre su gestión.

Sesiones extraordinaria

Son reuniones planteadas fuera de una convocatoria regular, por lo general, realizadas cuando una situación particular lo amerita. Puede ser convocada a petición del Comité de Administración o de un 15% de los copropietarios que representen.

Son citaciones que se realizan sobre un tema en particular y no pueden salir de la materia convocada.

Razones por las que pueden convocar una sesión extraordinaria.

  • Necesidad de modificar el reglamento interno de copropiedad.
  • Hipotecas o arrendamiento de espacios de dominio común.
  • Reformas o demoliciones de espacios pertenecientes al condominio.
  • Modificación o petición para que deje sin efecto la primera declaración de condominios que acogió al Reglamento Interno.
  • Reparto de las facultades del Comité de Administración.
  • Cambio total o parcial de los miembros del Comité de Administración.
  • Excesos de gastos o inversiones extraordinarias que superen el monto equivalente a seis meses de gastos ordinarios en un lapso no mayor de un año.
  • Cambios en la administración, de manera conjunta, de más de dos condominios; según lo preescrito en el artículo 26
  • Consulta de programas de autofinanciamiento  para los condominios; así como cualquier asociación con un tercero para lograrlo.
  • Constitución de los derechos de uso exclusivo para bienes de dominio común.
  • Construcción de nuevas obras de dominio común y cambios de uso de destino.
administración de los condominios en la Ley de Copropiedad

Excepciones

Aunque los ítems anteriores son temas que deben tratarse en sesiones extraordinarias existen algunas excepciones para algunos temas que pueden ser consultados de manera escrita; a saber:

  • Modificaciones del reglamento interno.
  • Arrendamiento de bienes de dominio público.
  • Reformas o construcciones del condominio.
  • Peticiones de modificaciones
  • Cambio de uso de las unidades
  • Constitución o cambios en los derechos exclusivos de un bien de uso común; así como cualquier otra forma de aprovechamiento de estos espacios.
  • Modificaciones o construcciones en los bienes de dominio común.

Sobre el acta consultiva

El acta consultiva debe apoyarse con el material que se considere pertinente para la compresión del proyecto. Asimismo, se dará como aprobada cuando se tengan el 75% de aceptación de los copropietarios que tengan derechos en el condominio.

El acta se presentará como una escritura pública y protocolizando todos los actos pertinentes ante las autoridades. La misma debe llevar las firmas del Presidente del Comité de Condominios y la del Administrador de condominios.

En caso de ser rechazada la propuesta, no se podrá consultar nuevamente hasta pasado los 6 meses.

Cuando el reglamento interno aprueba la modificación de bienes comunes…

En esos casos la Ley de copropiedad queda sin efecto, es por eso que el reglamento interno debe discutirse con cautela sobre lo que regula. Los ítems correspondientes a:

  • Cambios en la administración, de manera conjunta, de más de dos condominios; según lo preescrito en el artículo 26
  • Consulta de programas de autofinanciamiento  para los condominios; así como cualquier asociación con un tercero para lograrlo.
  • Constitución de los derechos de uso exclusivo para bienes de dominio común.
  • Construcción de nuevas obras de dominio común y cambios de uso de destino.
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Pueden ser modificados en el reglamento interno sin que esto amerite modificaciones en el condominio o sesiones extraordinarias.

Sobre las solicitudes ante la Dirección de Obras municipales

Cuando hablamos de las solicitudes de modificación o alteraciones a los bienes comunes, estás deben ser aprobadas por la Dirección de Obras Municipales. Para ello debe presentarse el acta de la asamblea cuando se tomó y aprobó la decisión; así como el reglamento de copropiedad interno que lo respalde y, en ambos casos, la identificación del condominio.

Sobre la administración de los condominios en la Ley de Copropiedad en las viviendas sociales

Consultas escritas

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Las consultas escritas que requiera hacer una administración de condominio de una vivienda social se regirán de acuerdo al mismo artículo 17 de referida Ley. En este caso la variación corresponderá al porcentaje de aprobación, el cual requiere sólo el 50% de los derechos del condominio.

De igual forma, pueden ser objeto de consulta escrita los ítem correspondientes a modificación en la administración de más de dos condominios; la consulta de programas de autofinanciamiento; la constitución de los derechos de uso exclusivo para bienes de dominio común o la construcción de nuevas obras de dominio común y cambios de uso de destino.

Proyectos de fusión de viviendas sociales

Sucede, por lo general, en condominios colindantes y colectivos, para ello se deberá hacer un cambio de rol y un nuevo avalúo ante el Servicio de Impuestos Internos. Todo lo anterior aplica si la obra es financiada con recursos públicos y no se altere la fachada del edificio. Para solicitarla se requiere de la autorización de los propietarios de las unidades a fusionar.