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Como ya hemos venido hablando en artículos anteriores la Ley 19.537 fue sometida a una modificación y discusión con el fin de reestructurarla. La reorganización de la nueva Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria consta de 85 artículos permanentes y 2 artículos transitorios. De manera que, el proyecto propone 13 títulos dispuestos en el siguiente orden:

Título I

“Del Régimen de Copropiedad”

Este primer título de la nueva Ley sobre copropiedad inmobiliaria reunirá asuntos que traten principalmente de la Ley en sí misma, así como definiciones básicas.

vigencia de los derechos

Título II

“Derechos y obligaciones de los Copropietarios”

Su nombre bien lo indica, se trata de los derechos y obligaciones de los copropietarios de un condominio. Se rescata el tema de la obligatoriedad en las asistencias a las asambleas, si bien el copropietario no puede asistir podrá enviar a un representante.

Título III

“Del reglamento de Copropiedad”

En este apartado se explica el objeto del reglamento, así como su contenido mínimo. Regula algunas situaciones del primer Reglamento de Copropiedad, al establecer algunos deberes y restricciones para el propietario del condominio.

De igual forma, se incorpora un inciso destinado a la impugnación del mismo, especificando quién puede solicitarla, las causas por el cual hacerlo y el procedimiento a seguir. En este apartado no se deja de lado la supletoriedad de la ley frente a este instrumento.

Título IV

administración de los condominios en la Ley de Copropiedad

“De la Administración de las Copropiedades”

Se establece cuáles serán los órganos de administración, como son la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración, administrador y subadministrador. Así mismo se detallan los roles y funciones de cada uno de estos y las materias competentes para las sesiones ordinarias y extraordinarias.

En ese sentido, se constituyen los quórums necesarios para la constitución y adopción de acuerdos según su temática; así como la manera de hacer las citaciones y los lugares dispuestos para realizar las asambleas.

Título V

“De los bienes de la copropiedad”

Se dispone todo lo competente en cuanto a derecho y uso de los bienes comunes; tanto para señalar el derecho exclusivo así como la posibilidad de hipotecar, gravar o enajenar cualquiera de estos, siempre y cuando se cuente con la aprobación de la Asamblea de Copropietarios.

Incluye las restricciones por insalubridad, convivencia armónica del condominio y las multas, en caso de infringir el reglamento de condominios o esta misma Ley.

La regulación incluye el uso y goce exclusivo de los bienes comunes donde se establece la manera cómo se deben usar y las limitaciones pertinentes para estos espacios.

Título VI

“De los Gastos Comunes”

cobro de servicios en los condominios de viviendas sociales

Como su nombre lo indica, señala el modo de cobro de los gastos comunes; así como las normas para establecer el Fondo Común de Reserva cuya fin es solventar los imprevistos, mantenciones urgentes o gastos extraordinarios. Se especifican las obligaciones por parte de los condominios para el cobro y guarda del dinero de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios.

Título VII

“De la Seguridad del Condominio”

Este título de la nueva Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria establece la necesidad de crear un plan de emergencia ante siniestros como incendios o terremotos.

El plan debe asentarse en el archivo del condominio junto con los planos del edificio. Se deben mantener al día los certificados y las revisiones de las mantenciones de las unidades que se utilizan para evacuar un condominio.

De igual manera, se obliga a contratar un seguro contra incendios, salvo que el Reglamento Interno proponga lo contrario.

Título VIII

“Formas de resolución de conflicto”

contiendas entre copropietarios en la ley 19.537

Esta novedad le otorga a los juzgados de la policía local la competencia necesaria para resolver conflictos internos; así como algunas otras facultades para solventar eventualidades.

Sin que genere perjuicio lo anterior, estas materias podrán ser sometidas a arbitraje, en donde intervendrá un juez árbitro. Por otra parte, al momento de que se suscite algún conflicto en el condominio, los municipios están facultados para atender cualquier eventualidad extrajudicial.

Título IX

“De la constitución de la copropiedad”

El proyecto de la nueva Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria establece una serie de requisitos y normativas para pertenecer al precitado régimen de copropiedad, incluidas las normativas legales aquí dispuestas. Asimismo, se dejará asentado un listado taxativo con los requerimientos mínimos que deberá tener un título de propiedad.

Título X

“Exigencias urbanas y de construcción”

En lo sucesivo, la superficie de los condominios no deberá ser inferior a los establecido en el instrumento de planificación territorial; salvo las unidades de dominio exclusivo que podrán ser inferiores siempre y cuando cumplan con la fórmula establecida en Ley.

Igualmente, se incorpora la obligatoriedad de cumplir con la continuidad del espacio público en aquellos condominios cuya superficie sea superior a los 20.000 m2.

Título XI

“De la modificación, ampliación, subdivisión, fusión y demolición de la copropiedad”

Esta sección es bien específica con su contenido y regula las solicitudes que se deben realizar ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) para llevarlas a efecto. Se debe recalcar que las anteriores se regirán bajo la LGUC.

Si lo que desea realizar es un cambio de destino de la unidad, le informamos que también deberá tener autorización del DOM; una vez que ya se haya acordado previamente por el instrumento de planificación territorial. Lo mismo ocurrirá para las labores de demolición y subdivisión.

Título XII

“De los Condominios de Viviendas Sociales”

Esta sección servirá para establecer definiciones respecto a estos condominios; así como también servirá para agrupar las disposiciones especiales y pertinentes que normarán los condominios sociales.

En ese sentido, se faculta a los Gobiernos Regionales, Municipalidades y al SERVIU para recolectar y destinar fondos que serán usados para un objeto específico establecido por estos mismos entes. La regulación del pago de los servicios también está regulada en este apartado; donde, además, se exime del pago de los derechos municipales.

El artículo 79 de la nueva Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria establece algunas normas sobre los condominios de densificación predial. Cabe destacar que estos condominios son eximidos de la presente normativa y serán regidos por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas. Citamos el artículo donde se definen los condominios de densificación predial a continuación:

“En los predios donde no existen viviendas y en los que originalmente contaron con una vivienda social o construida con subsidio del Estado podrá permitirse en un mismo predio, por una sola vez, la construcción de tres viviendas nuevas, o hasta dos viviendas adicionales, calificadas como sociales o construidas con subsidio del Estado, y constituir un condominio acogido a la presente ley, bajo la denominación de “condominio de densificación predial”.

Finalmente, se destaca en este apartado, que la ejecución de las obras primero deberá ser aprobadas y autorizadas por el DOM.

Título final

“Disposiciones generales”

Reglamento de Copropiedad en viviendas sociales

Por último, se establece la responsabilidad al MINVU de impartir circulares para que la aplicación de esta Ley se ejecute. De manera tal que se derogue la Ley de Copropiedad anterior.

“Disposiciones transitorias”

Este último apartado establece la obligatoriedad por parte de los condominios de realizar un reglamento de copropiedad a los condominios anteriores a esta Ley. En caso de negarse o no hacerlo se entenderá que se regirán por la presente Ley.

A los Administradores de condominios remunerados se les obliga, a partir de la ejecución de esta Ley, a capacitarse de no estar a la altura de las nuevas exigencias planteadas.

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